現在アラフォーの私は家を買うべくして、新築建売や中古住宅を見て回ってました。
1700万円～2500万円の住宅を見ていると、だんだん金銭感覚がおかしくなってきますね^^;
Aの物件よりBの物件が200万高くても、『あ、200万くらいならいけるかなぁ』とか思うようになってしまって、気がつけば1000万円台の物件が眼中にない状態になっていました。
でも、よくよく冷静に計算してみると『あれ？ヤバい！これじゃ破綻するー！』ってことに気が付いたんです。
借りる前に気がついてよかったですよ(；´∀｀)
30代、40代の年収400万の人が住宅ローン2000万、3000万、3500万なんて借りたらアウト！！
給料も上がらない時代、でもマイホームはほしい！老後のために持ち家がほしい！という私のように、家をゲットしようとしてるあなたに住宅ローンはいくらまでなら借りていいのか!?
結論をいってしまうと・・・無謀ではない金額は1600万まで！（数十万の誤差は許容範囲）
では私の体験をもとに詳しく解説していきます(^o^)
年収400万の人の生活が破綻しない借入額
冒頭でも言いましたが、年収400万の30歳～40歳が借りていい住宅ローンの金額は1600万前後です。
この計算の条件は
- 独身の場合
- 既婚者であれば奥さんの収入は返済計画に入れない。
- 60歳までに完済できる金額
- 繰り上げ返済あり
- 家の修繕費予算20年間で200万
- ボーナス払いなし
- フラット35（金利1.4％）
- 返済方式は元金均等
- 車の購入予算100万（中古）
- 火災保険10年ごとに30万（5年毎の地震保険6万5千含む）
- 頭金約200万、諸費用はローンではなく自己資金で支払う
銀行の審査が通りやすくなりますので、頭金と諸費用は自己資金でしっかり払うようにしましょう。そのためにも常日頃の節約が重要になってきます。
私の住んでる地域では新築建売の価格はだいたい2200万～となってます。ローコストの全国展開してる大手パワービルダーであれば安い物件で1700万くらいのもあります。でも、安い物件は立地がいまいちだったりするので、私の場合は購買意欲がわきませんでした。
自然と「住みたい！」と思える家を購入しようとすると2000万以上はかかりますね。
そうなると、借入金1600万におさめるには400万以上の頭金が必要になります。諸費用も価格が高いほど費用がかかりますので、自己資金としては600万～1000万は必要ということになります。
私の場合は、たまたま築浅の中古物件で約1200万の家があったので、それを買ってリフォームすることにしました。
新築はどうしても高くて手が届かないのであれば、中古住宅を探してみると掘り出しものがあるかもしれません。
さて、あなたは銀行での仮審査、本審査が承認されたからって、それが返せる額とは言えないことを認識してますか？
『銀行の審査が通った＝返済できる金額』ではない！
銀行の審査では、その人の年収、年齢、現在の借金の有無、支払い遅延の有無などから申請された借入額を承認するかどうかを決めます。
場合によっては、35年ローンで申請しても、銀行からの回答は『32年ローンならいいよ。』という条件つきで承認されることもあります。その人の年齢や年収で返済期間や借入額が縮小されてしまうこともあるので注意してください。
仮に年収400万の人が3500万の住宅ローンを組もうと銀行に審査を申し込んで承認されたとしましょう。
【返済条件】
- 借入金：3500万
- 返済方式：元金均等
- 固定金利：1.5％
- 返済期間：35年
- ボーナス払いなし
この場合の返済総額は約4421万、支払う利子が約921万、毎月の返済額が約13万円となります。
どうでしょうか。あなたの生活のなかで、毎月13万を出せる余裕ありますか？生きてる間に4421万払い切れますか？
生活費は住宅ローン以外にも車の維持費や教育費もお金が必要ですし、食費もなかなか削れないですよね。
単純に『入ってくるお金』と『出ていくお金』の差がマイナスにならなければいいのですが、あまりにもゼロに近いのも危ないです。急に働けなくなる恐れもありますし、大きな出費が一気にくることもあるかもしれません。
なので、毎月数万円貯金できるように返済計画を考えたほうが無難です。
『それじゃ、FPの人に相談してみよう！』
それもアリだと思いますが、私の経験上、あまり当てにしないほうがいいですよ。
なぜなのか、次の章でお話します。
FPも実は当てにならない?自分でしっかり計算しよう！
私の計算がほんとに合ってるのか確認したくて個人でやってるFP（ファイナンシャルプランナー）の方にシミュレーションを依頼しました。
シミュレーションでの借入金は約1200万として、その他に収入や支出の情報を教えて計算してもらった結果、3000万くらい貯金ができるという結果になったので驚きました！
『え？ほんとに？』
と思い、後日、自分でエクセルを使って、自分が60歳になるまでの1年ごとの収支を計算してみたんです。
すると、3000万なんてとてもじゃないけど貯まらないのがわかりました^^;
FPにお願いした時より700万ほど借入額を増やしてますが、それでもせめて半分の1500万はいかないとおかしいですよね。
でも私が計算した結果では60歳で完済した時点で貯金は1000万もなかったですね。借りる前に気づいてよかったと思いました^^;
FPが作成した資料を見ながら説明を受けたのですが、なんで3000万も貯まるのか全く理解できませんでした・・・。
もし、FPに依頼するなら1人だけに依頼するのではなく、2人くらいに依頼したほうがいいでしょう。
FPを悪くいうつもりはありませんが、結果を鵜呑みにして人生設計が狂ってしまうと大変ですから、まずは自分で計算してみてください。
年間の手取り収入（ボーナス込）から年間の支出を引く。これを自分が60歳になるまでの期間で計算してみてください。住宅ローンの返済や子供の入学、車の購入なども計算にいれてくださいね。住宅ローンの返済額の計算は高精度計算サイトが便利ですよ。
収支合計はプラスになってますか？マイナスになってますか？マイナスになっていたら、その借入額が多すぎるということです。工夫して支出を減らして、それで収支合計がプラスになるならいいですが、切り詰めた生活を何年も続けるのはキツイですよね。借入額を減らして収支合計がプラスになるようにしたほうがいいでしょう。
だって、家だけ立派で生活が苦しいのは嫌じゃないですか？(；´∀｀)
まとめ
年収400万の30歳～40歳が60歳までに完済できる借入額は1600万前後です。3500万とか4000万なんてもってのほか！
長い返済期間に何が起きるかわかりません。無理なく生活できて、完済できる金額を借りるようにしましょう。
いい家を見ると欲しくなる気持ち、よくわかります。でも、その場で『買います！』なんて言わずに、一度、お家に帰って、冷静な状態で計算してみてください。
借りてしまったら返さなくてはいけません。よーーーーーく考えて、計算して、本当に大丈夫！生活は破綻しない！って分かれば契約に進んでください。
『身の丈』に合った生活が一番です。
中古住宅を買ってリフォームを考えてるなら、一体型という商品があります。
こちらの記事もチェックしておきましょう。
