中古住宅のリフォームは一体型ローン!メリット・デメリットを利用者が解説!

新築は高いので、中古でいい物件がないかと探していたら、お得な物件を発見して、さっそく下見を兼ねてホームインスペクションをしてもらいました。

その結果、外壁のコーキングの劣化が原因で、今の状態ではフラット35の適合検査は不適合とのこと。

適合させるにはリフォームが必要になるのですが、これは売主がやるのではなく買主がお金を出さなくてはいけません。

でもリフォームローンは金利が高いですし、住宅ローンとのダブルローンは厳しい。

色々調べていたら、フラット35にはリフォーム一体型があることを知り、これを使おうとなったのですが、この商品はなかなかクセ者でした^^;

 

私のように中古住宅を購入して、リフォームを考えてるけどいい方法がないか調べてる人やフラット35リフォーム一体型を使ってみたいけど利用した人の感想が知りたい人などは必読です!

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中古住宅でフラット35を利用する際の注意点

住宅を買う時、たいていの人は住宅ローンを利用します。銀行の住宅ローン商品を使う人もいますが、私はフラット35を利用して購入しようとしてました。

変動金利は確かに低いですが、10年以上の長期間の借入には向いてないと思うんです。金利が下がる分にはいいですが、上がることもあるのが変動金利。0.1%でも上がれば生活に与える影響は大きいです。借りてる額が大きいので。

なので私は全期間固定の商品を選択するのですが、地方銀行の全期間固定の金利は1.5%、フラット35の金利は1.11%(2019年10月現在)なので、フラット35を選択しました。

 

フラット35を利用する場合、新築でも中古でも「適合検査(物件検査)」を行います。これは購入する住宅が住宅金融支援機構が定める技術基準に適合しているかを検査するものです。

簡単に言うと「まともな家かどうか」をチェックするわけです。

 

新築であれば特に心配はいらないのですが、中古住宅を買う場合は気をつけなければいけません。中古ですから当然、家が経年劣化してます。その家を検査した結果、技術基準不適合でこのままでは融資が受けられないということになってしまう場合があります。

まさに、私の場合がそうで、築14年の家でしたが、外壁のコーキングが劣化してボロボロ剥がれてる状態だったのが理由で不適合と判断されました。

コーキングとは外壁の隙間を埋めるシリコンのことです。

不適合となった場合、そこを補修する必要があるのですが、適合検査で承認を受けるために補修するということは家を購入する前に補修するわけです。

ヘタをすると他人の家の外壁を直してあげただけで銀行の審査に落ちる恐れもあるわけです。

どうしたものかと、なにかいい方法はないかと調べていたらフラット35にはリフォーム費用を住宅ローンに含めることができる「リフォーム一体型」という商品がありました。

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住宅ローンでリフォームもできるフラット35リフォーム一体型とは?

銀行のリフォームローンは金利が約2%もあるし、住宅ローンとタブルローンはキツイですが、フラット35にはリフォーム一体型という商品があり、住宅ローンの中にリフォーム費用を含めることができるんです。金利も住宅ローンの金利のまま!

リフォーム内容は自由で、適合検査で不適合になった箇所はもちろんですが、それ以外にもトイレやユニットバスなどを新品に買い換えるのもOKなんです。

しかも、通常のフラット35であれば銀行の本審査前に適合証明書が必要になるので、家を買う前に補修する必要がありますが、リフォーム一体型であれば、家を「つなぎ融資」で買ってからリフォームして適合検査を受けるので、他人の家を直すのではなく自分の家になってから直すことになります。

これであれば、「他人の家を直しただけで終わってしまう」という最悪なケースは避けられます。

なので、中古住宅を購入してリフォームを検討してるのであれば、フラット35のリフォーム一体型はオススメです。

ただし、このリフォーム一体型はややこしくて、手続きが色々と面倒で大変でした。

次は、リフォーム一体型のメリット・デメリットについてお話していきます。

フラット35リフォーム一体型のメリット

  • 住宅ローンにリフォーム費用を含められる
  • リフォームの金利は住宅ローンの金利で借りられる
  • 家を購入してからリフォームできる
  • リフォーム内容に制限がない

さきほどもお話しましたが、リフォーム一体型は住宅ローンとリフォームローンが一体になっていて、金利は住宅ローンの金利のままリフォームできるというのが大きなメリットですね。

それに、適合検査で不適合になった箇所以外にも気になる部分を自由にリフォームできるのもうれしいです。

注意点として、工事前に「リフォーム工事計画確認」という段階があって、リフォーム内容が適合検査で適合する内容なのかを適合検査機関と住宅金融支援機構で確認します。たいていは大丈夫ですが、ここでNGになってしまうとリフォーム内容の見直しが必要になるので注意してください。

ちなみに事前確認の段階で適合検査をして問題なければリフォーム工事計画確認は不要です。念の為、フラット35のサイトでご確認頂くか住宅金融支援機構に問い合わせしてみてください。

フラット35リフォーム一体型のデメリット

  • 銀行によっては扱ってない場合もある
  • 銀行によっては審査が通らない場合もある
  • リフォーム内容が多いと決めることが多く、工事請負契約をするまでに2~3ヶ月はかかる
  • 手続きが面倒

銀行によっては扱ってない場合もある

まず、フラット35を扱ってる銀行でもリフォーム一体型は扱っていないところもあります。今の日本では新築を買う人が圧倒的に多く、中古住宅でも業者がすでにリフォームした物件を販売してたりするので、リフォーム一体型を利用する人が少ないというのも理由としてあるのかなと個人的には思います。

銀行によっては審査に通らない場合もある

また、リフォーム一体型を扱ってる銀行でも仮審査を申し込んだら承認されない場合があります。私がそうでした。

リフォーム費用を含めないで建物の価格だけで仮審査した時は承認されたんですが、リフォーム費用を上乗せしたら承認されませんでした。

借入金額は年収に対して十分余裕があるにも関わらずです。担当の銀行員の方も原因がわからず困っていました^^;

ちなみに、承認されなかった理由は絶対に教えてもらえません。教えてもらえれば何を改善したらいいのかわかるので教えてほしいところですが、なぜか教えてもらえないんです。

リフォーム内容が多いと決めることが多く、工事請負契約するまでに2~3ヶ月はかかる

リフォーム一体型はリフォーム内容を問わないのがメリットですが、「それならトイレもシステムキッチンもユニットバスも新しくしたい!」となり、ショールームに行って見積もりを出してもらったり、カタログを見て悩んでいると1ヶ月、2ヶ月なんてアッという間に経ってしまいます。

仲介業者や売主の都合で早く契約、売買しなければならないという状況では、「あれもこれも」と選んでる余裕はないかもしれません。最低限、事前の適合検査で不適合だったところとプラス1つくらいですかねぇ。

時間に余裕がある場合でも、「あれもこれも」とリフォーム内容を増やしすぎて予算オーバーしないように気をつけてください。

製品の価格以外に、工事業者の大工さんにかかる費用や材料の運搬費用などもプラスされます。これが意外と高いので、何を優先するのかよく考えましょう。

ちなみに私はシステムキッチンのリフォームは諦めました。ハッキリ言って収納箱の集合体なので、そうそう使えなくなることもないですから優先度は低いと判断しました。

手続きが面倒

私の場合、銀行で仮審査が通らなかったので、ARUHIという住宅ローン専門の金融機関で仮審査から本審査まで承認をもらいました。リフォーム一体型の手続きは以下のようになります。

【リフォーム一体型の手続き】

  1. 物件の適合検査(事前確認)
  2. リフォーム見積り額確定
  3. 融資の仮審査、本審査
  4. リフォーム工事計画確認
  5. リフォーム工事請負契約
  6. 仲介業者を通して、売主と売買契約
  7. 建物のつなぎ融資契約
  8. 決済と引き渡し
  9. リフォームのつなぎ融資契約
  10. 工事完了後の適合検査
  11. 適合証明書発行
  12. フラット35リフォーム一体型融資手続き

どうでしょうか。面倒でしょう(笑)

新築建売を買うならもっとシンプルな段取りで購入できますが、リフォームが入ってくることでやること、考えることが増えるのでなかなかなストレスになります^^;

新築ならハウスメーカーと金融機関とのやりとりぐらいですが、中古住宅のリフォーム一体型になると「仲介業者」、「リフォーム業者」、「金融機関」、「適合機関」、「司法書士」と5つの業者とやりとりすることになります。司法書士は決済日が決まってからの登場になることが多いですが、前もって不明点などを聞いたりしました。

多くの住宅購入者は家を買うなんて人生で最初で最後でしょうから、この煩雑な手続きはわからないことが多いです。ですが、リフォーム一体型そのものが利用者が少ないこともあり金融機関や不動産業者もよくわかっていなかったりします。

なので、購入者は自分の頭でよく考えて、不明点はとことん質問することが重要です!

まとめ

中古住宅を買ってリフォームをするならフラット35のリフォーム一体型がオススメ!

ただし、欲張りすぎて借入額が多くなってしまっては大変です。参考にコチラの記事もチェックしておきましょう。

リフォーム一体型のメリットは

  • 住宅ローンにリフォーム費用を含められる。
  • リフォーム内容は自由。
  • 家を買ってからリフォームできる。

 

反対にデメリットは

  • リフォーム一体型を扱ってない銀行がある
  • リフォーム一体型では審査が通らないこともある
  • リフォーム内容が多いと、工事請負契約をするまでに2ヶ月~3ヶ月かかる場合がある
  • 手続きが面倒

ということで、メリットは魅力的ですが、それがかすむほどの手続きの面倒くささもあり、「どうしてもその中古住宅がほしい!」という場合のみオススメします。

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ABOUTこの記事をかいた人

みやび

30代のサラリーマン兼個人ブロガーです。 イチゴと餃子で知られている栃木県で生活してます。 このサイトでは、わくわくするような楽しい情報や生活の中で役立つ情報を発信していきます! サイトを起ち上げたばかりでコンテンツが少ないですが、これからどんどん増やしていきますので、時々見に来てください\(^o^)/ ご不明点や感想などございましたら、お気軽に問い合わせフォームからどうぞ~。